Szeretnéd eladni otthonodat, és érdekel, hogyan teheted egyszerűbbé és átláthatóbbá az értékesítési folyamatot? Kíváncsi vagy a környéked legfrissebb, valós eladási áraira? Mi segítünk eligazodni a felmerülő kérdésekben, és hasznos tanácsokkal látunk el, hogy az eladás zökkenőmentes legyen, te pedig nyugodtan tervezhess a következő lépésre.
Lakást keresel, de félsz, hogy belefutsz valamilyen buktatóba? Mi azért vagyunk, hogy ez ne történhessen meg. Segítünk kiszűrni a „red flag” -eket, átnézzük veled a részleteket, és gondoskodunk róla, hogy a vásárlás biztonságos és átlátható legyen – a megfelelő döntést pedig nyugodt szívvel hozhasd meg.
2025 negyedik negyedévében a hazai lakáspiac látványosan lassabb, ugyanakkor stabilabb pályára állt a korábbi, az Otthon Start Program által fűtött időszak után. Az év végére mérsékelt lehűlés és korrekció vált jellemzővé – ezt nemcsak az adatok, hanem az ingatlanértékesítés mindennapi gyakorlata is egyértelműen visszaigazolja.
A Duna House becslése szerint 2025 decemberében országosan 9 646 lakóingatlan cserélt gazdát. Ez novemberhez képest 1,5%-os élénkülést jelent, ami az év végi szezonalitás mellett kifejezetten kedvező teljesítmény. Értékesítőként ezt úgy érzékeltem, hogy az novemberi megtorpanás után decemberben újra megjelentek a komoly, döntésképes vevők, miközben az éves összevetésben mért 5,7%-os visszaesés továbbra is óvatosabb piaci hangulatot tükröz.
Éves szinten így megközelítőleg 129 ezer adásvétel zárulhatott, ami az előrejelzett sáv felső határát jelenti. A terepen ez abban jelent meg, hogy a tranzakciók nem tűntek el, de érezhetően hosszabb előkészítést, több egyeztetést és tudatosabb döntéshozatalt igényeltek mind a vevők, mind az eladók részéről.
A forgalom mérséklődésével párhuzamosan az árakban is fordulat következett be. Az országos nominál lakásárindex negyedéves alapon 13 ponttal csökkent, ami jól összhangban van azzal, amit értékesítőként a tárgyalások során tapasztalok: a piaci ár és a tényleges eladási ár közötti különbség több szegmensben nőtt. A reálisan árazott, jó állapotú ingatlanok továbbra is gyorsan vevőre találnak, míg a túlárazott lakások hetekig, hónapokig a piacon maradnak, majd jellemzően árcsökkentéssel zárul az értékesítés.
A panellakások ára enyhén emelkedett, a téglaépítésű lakásoknál viszont már itt is megjelent a visszarendeződés. Budapesten a piaci kettősség különösen látványos. Értékesítőként azt látom, hogy a panellakások továbbra is gyorsan és viszonylag stabil áron kelnek el, míg a téglaépítésű lakásoknál egyre gyakrabban ütközünk bele a vevők fizetőképességének felső határába, ami inkább stagnáló árakat eredményez.
A hitelpiac ezzel szemben rendkívül aktív maradt. Decemberben 270 milliárd forint értékben kötöttek lakáscélú jelzáloghitel-szerződéseket, ami éves szinten 131%-os növekedést jelent. A mindennapi munkában ez úgy csapódik le, hogy a finanszírozás kérdése ma már nem az adásvétel végén, hanem annak elején dől el.
Az Otthon Start Program hatása továbbra is meghatározó, különösen a kamatperiódusok megválasztásában, miközben a CSOK Plusz iránti érdeklődés országosan tovább mérséklődött, és már csak a hitelügyletek körülbelül 10%-ában jelenik meg. A keresleti oldalon strukturális átrendeződés zajlik: Budapesten hosszú idő után változott a legkeresettebb kerületek rangsora, a XIII. kerület vezető szerepét 2025 decemberében a II. kerület vette át. Ez a változás a megkeresések és érdeklődések összetételében is jól érzékelhető.
Összességében értékesítőként 2025 utolsó negyedévét nem gyengülő, hanem kiegyensúlyozódó és érettebb piacnak látom. Kevesebb a spekuláció, nagyobb a szerepe a finanszírozásnak és a szakmailag pontos árképzésnek. A következő időszakban várhatóan azok az ingatlanok fognak gyorsan és jó áron elkelni, amelyek mögött tudatos pozicionálás, reális árazás és a vevői gondolkodás mély ismerete áll.
Forrás: Duna House Barométer
Novemberben az ingatlanpiac számokban ellentmondásos képet mutatott, de értékesítőként a terepen mindez nagyon is logikus folyamatnak tűnik. Miközben az adásvételek száma csökkent, a hitelpiac soha nem látott szintre erősödött – és a kettő együtt pontosan azt rajzolja ki, amit az elmúlt hónapokban a vevőkkel és eladókkal folytatott beszélgetésekben már tapasztaltam.
A tranzakciószám visszaesése nem a kereslet eltűnését jelenti, hanem sokkal inkább a kivárás erősödését. Szeptember és október után novemberben érezhetően megfontoltabbak lettek a döntések: kevesebb az impulzusvásárlás, több az újraszámolás, egyeztetés, banki kör. Ezzel párhuzamosan viszont a hiteloldalon valódi robbanás történt. Az Otthon Start Program hatását a statisztikák mellett a gyakorlatban is látni: a vevők nagy része ma már konkrét finanszírozási kerettel érkezik, tudja, mire jogosult, és célzottan keres.
Értékesítőként különösen feltűnő a fiatal, első lakásukat vásárló ügyfelek előretörése. Ők tudatosak, sokat kérdeznek, alkudoznak – és gyorsan döntenek, ha jó az ár-érték arány. Ezzel szemben a befektetők aránya látványosan csökkent, ami az eladói oldalon is nyomot hagy: egyre több korábban befektetésként tartott vagy örökölt ingatlan kerül piacra. Ez magyarázza azt is, miért erősödött az alku, és miért nem tud minden eladó automatikusan a korábbi árnövekedési pályára hivatkozni.
Az árak kapcsán sokkal árnyaltabb kép látszik, mint amit egy-egy átlagos statisztika sugall. Vannak jól árazott, jó állapotú lakások, amelyek napok alatt vevőt találnak, és vannak túlárazott ingatlanok, amelyek hetekig, hónapokig állnak – majd végül engedni kell az árból. Az értékesítési idők összességében rövidültek, különösen a panellakások esetében, de ez elsősorban a reálisan árazott kínálatra igaz.
Összességében november számomra nem gyengülő, hanem átalakuló piacot jelez. Kevesebb a spekuláció, több a saját célú vásárlás, nagyobb szerepe van a finanszírozásnak és a szakmailag jól előkészített értékesítésnek.
2026 elejére mérsékeltebb árnövekedésre számítok, ahol nem az fog nyerni, aki a legmagasabb árat mondja, hanem az, aki érti a vevő gondolkodását, és pontosan pozicionálja az ingatlant.
Forrás: Duna House Barométer
Ingatlanértékesítőként nap mint nap tapasztalom, hogy a hazai lakáspiac egyre érettebb, tudatosabb és dinamikusabb irányt vesz. A Duna House statisztikái szerint 2025 harmadik negyedévében mindezt számok is alátámasztják: soha nem látott arányban, immár közel 40%-ban jelentek meg az első otthonukat vásárló vevők a piacon. Ez a korábbi 20–28%-os arányhoz képest történelmi mérföldkő, és jól tükrözi a fiatalabb generációk egyre aktívabb szerepvállalását.
Ebben a lendületben meghatározó szerepe van az Otthon Start Programnak (OSP), amely a kedvezményes, 3%-os kamatozású hitelekkel és rugalmas finanszírozási feltételekkel valódi otthonteremtési lehetőséget nyitott meg számos család számára. Az eredmény: egy olyan lakáspiac, ahol a döntések gyorsabban születnek, az értékesítési idők látványosan rövidülnek, és mind a vevők, mind az eladók magasabb biztonságérzettel mozognak.
Az országos forgalom ennek megfelelően kimagasló: több mint 13 ezer adásvétel történt szeptemberben – ez az elmúlt három év egyik legerősebb hónapja. A kereslet széles bázison élénk, miközben a piaci dinamika egyre inkább az értékalapú döntéshozatal irányába mozdul.
Az országos lakásárindex elérte a 400 pontot, ami 12%-os negyedéves növekedésnek felel meg. A panellakások 472 ponton zártak, éves szinten 20%-os drágulással, míg a téglalakások indexe 345 pontra emelkedett. Ezek a számok egyértelműen jelzik, hogy a minőségi lakóingatlanok továbbra is biztonságos és értékálló befektetést jelentenek.
Eladói oldalon a befektetői portfóliók átrendeződése vált a legmarkánsabb jelenséggé: Budapesten már a tranzakciók 33–44%-át ők adják. A bérleti hozamok várható mérséklődése miatt sokan döntöttek eladás mellett, ami friss kínálatot hoz a piacra, és ezzel stabilizáló hatást gyakorol az árakra is.
A hitelpiac előtt pedig még csak most nyílik meg az igazi tér. A jelenlegi adatok ugyanis még nem mutatják teljes mértékben az Otthon Start Program hatását – az év utolsó hónapjaiban újabb vevői hullám várható, amely tovább élénkítheti az adásvételek számát.
Külön figyelmet érdemel az új építésű lakások szegmense, ahol a fejlesztői aktivitás is erősödőben van. Az új szabályozás, amely lehetővé teszi a kedvezményes hitel felvételét már építés előtt álló projektekre is, várhatóan új beruházási hullámot indít el. Ennek hatására a közeljövőben bővülő és magasabb minőségű kínálat érkezhet a piacra, különösen azok számára, akik hosszú távon értékálló, prémium otthonba szeretnének befektetni.
A jelenlegi trendek alapján kijelenthető: a magyar ingatlanpiac új korszak küszöbén áll. Olyan időszak ez, amikor a tudatos vevők és előrelátó befektetők számára egyszerre nyílnak meg lehetőségek és perspektívák – és aki most lép, hosszú távon élvezheti döntése gyümölcsét.
Forrás: Duna House Barométer